Führt Corona zu höherer Gewalt oder unvorhergesehenen Umständen?

Die Frage, die mich - und viele meiner Mandanten - beschäftigt, ist, ob die Corona-Krise eine Situation höherer Gewalt darstellt. Die Maßnahmen, die der Staat im Kampf gegen Corona ergriffen hat, sind außergewöhnlich. Darum habe ich die Rechtsprechung (oder jedenfalls einige Urteile) unter die Lupe genommen. Die Rechtsprechung scheint einen Kurz gewählt zu haben, der von vielen vorhergesagt wurde: Corona ist keine höhere Gewalt. Es können dennoch unvorhergesehene Umstände vorliegen.

Mietverträge

Es wurden im Bereich Mietrecht einigermaßen viele Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes und auch Hauptverfahren angestrengt. Das ist verständlich, weil viele Unternehmer ihre Geschäfte schließen mussten oder sie viel weniger Kunden hatten, und dadurch die Miete nicht mehr bezahlen konnten. In einer Rechtssache der Rechtbank Amsterdam (Urteil) forderte der Vermieter eines Geschäftsgebäudes die Zahlung der ausstehenden Miete. Der Mieter hat den Standpunkt vertreten, dass er - wegen der Gesundheit von Personal und Kunden - sein Geschäft geschlossen hat. Dadurch brach der Umsatz weg und konnte er die Miete nicht mehr zahlen. Der Mieter machte einen Mangel an dem gemieteten Geschäftsgebäude, höhere Gewalt und unvorhergesehene Umstände geltend.

Das Gericht weist die Geltendmachung höherer Gewalt ab. In diesem Fall wurde die Leistung an sich (die Mietzahlung) nämlich nicht durch die Corona-Krise behindert. Ein Mangel im Sinne von Artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch) liegt vor, wenn der Genuss an der Mietsache durch einen Zustand oder eine Eigenschaft der Sache oder einen Umstand, der nicht dem Mieter zuzurechnen ist, verhindert wird. Das Gericht urteilt, dass es zwar nicht unmöglich war, den Geschäftsbetrieb in dem Ladengeschäft auszuüben, aber dass der Ausbruch der Pandemie und die Maßnahmen, die der Staat danach ergriffen hat, große Auswirkungen auf die Betriebsführung des Mieters gehabt haben. Schlussendlich musste das Gericht darüber nicht entscheiden, weil den vom Mieter geltend gemachten unvorhergesehenen Umständen stattgegeben wurde.

Für eine erfolgreiche Geltendmachung unvorhergesehener Umstände im Sinne von Artikel 6:258 BW müssen Umstände vorliegen, die bei Abschluss des Vertrages in der Zukunft liegen und die von den Parteien nicht (stillschweigend) in dem Vertrag berücksichtigt wurden. Außerdem müssen die Umstände von solcher Art sein, dass es nach Maßstäben von Treu und Glauben nicht annehmbar ist, dass die Gegenseite (hier der Vermieter) eine unveränderte Aufrechterhaltung des Vertrages verlangt. Wenn unvorhergesehene Umstände vorliegen, kann das Gericht den Vertrag abändern. Eine Änderung eines Vertrages wird jedoch nicht angeordnet, sofern die Umstände nach Vertragsart oder Verkehrsauffassung auf Rechnung desjenigen gehen, der sich diese geltend macht.

Die einschränkenden Maßnahmen des Staates infolge der Corona-Krise können laut Gericht als unvorhergesehene Umstände im Sinne von Artikel 6:258 BW betrachtet werden. „Es gibt keinen Anlass zur Annahme, dass die Parteien beim Abschluss des Mietvertrages eine Vorstellung davon gehabt haben, dass eine weltweite Gesundheitskrise eintreten würde, die zu (nationalen und internationalen) staatlichen Maßnahmen führt, die die Nutzung eines Großteils der mittelständischen Gewerberäume für eine längere Zeit juristisch und/oder tatsächlich unmöglich machen beziehungsweise ernsthaft behindern.“ Das Gericht entschied darauf hin, dass der Mieter während der Monate des Lockdowns nur 50 % der Miete zu zahlen hatte.

In gleicher Weise nochmals die Rechtbank Amsterdam (Urteil).

In einer Mietstreitigkeit, die der Rechtbank Den Haag vorgelegt wurde (Urteil), wurde die Geltendmachung höherer Gewalt ebenfalls abgewiesen. Aber hier wurde auch die Geltendmachung unvorhergesehener Umstände abgewiesen, weil der Mieter nicht glaubhaft machen konnte, dass er wegen der Corona-Krise wesentlich weniger Umsatz erzielte.

Kommerzielle Verträge

Auch der Übernahme- und Immobilienmarkt wurde von der Corona-Krise getroffen. Die Rechtbank Amsterdam (Urteil) musste entscheiden, ob ein professioneller Käufer eines Unternehmens höhere Gewalt und/oder unvorhergesehene Umstände geltend machen konnte. Das Gericht entschied, dass dies nicht der Fall war. Die Parteien - zwei professionelle Immobilienanleger - haben vereinbart, dass der Käufer zwei Objekte von dem Verkäufer kauft. Der Käufer hat keinen Finanzierungsvorbehalt bedungen. Die Objekte mussten spätestens am 31. März 2020 übereignet werden. Durch die Corona-Krise gelingt dem Käufer die Finanzierung nicht und bitte er den Verkäufer um Aufschub. Der Verkäufer wirkt daran nicht mit und verlangt die Erfüllung.

Das Gericht weist die vom Käufer geltend gemachte höhere Gewalt und unvorhergesehenen Umstände ab. Diesbezüglich erwägt das Gericht, dass höhere Gewalt nicht vorliegt, weil die Behinderung nicht die Leistung selbst - in diesem Fall die Übereignung - betrifft. Das Ergebnis ist dasselbe wie in den oben besprochenen Mietstreitigkeiten und überrascht nicht. Der Käufer ist ein professioneller Immobilienanleger und ist bewusst das Risiko eingegangen, einen Kaufvertrag ohne Finanzierungsvorbehalt zu schließen. Ferner erwägt das Gericht, dass die Corona-Krise sicherlich ein außergewöhnlicher Umstand ist, den keine der Partei hatte vorhersehen können, aber dass sich anschließend die Frage stellt, wessen Rechnung und Risiko dieser Umstand zuzurechnen ist. Laut dem Gericht ist das hier der Käufer als professioneller Immobilienanleger, der bewusst dieses Risiko eingegangen ist.

In gleicher Weise auch der Netherlands Commercial Court (Urteil). In dieser Rechtssache ging es um eine Übernahme zu einem erheblichen Betrag. Die Parteien hatten vereinbart, dass die Partei, die auf den Vertrag verzichtet, eine Vergütung von 30 Millionen Euro zahlen muss. Der Vertrag kommt nicht zustande und die Partei, die den Vertrag nicht schließt, macht wegen der Corona-Krise höhere Gewalt beziehungsweise unvorhergesehen Umstände geltend. Das Gericht folgt dieser Ansicht nicht. Das Gericht entscheidet: „Die Corona-Krise ist möglicherweise ein unvorhergesehener Umstand, aber nicht derartig, dass die Klägerin nach den Maßstäben von Treu und Glauben keine unveränderte Aufrechterhaltung der Vergütungsverpflichtung erwarten darf. Mit der Vergütung wurde beabsichtigt, die Parteien zum Abschluss der Transaktion zu bewegen und Risiken zwischen ihnen zu verteilen. Die Vergütung beschränkt das Verlustrisiko der Parteien. Das Ziel könnte durchkreuzt werden, wenn die Vergütung bei einer Wertminderung des Zielunternehmens herabgesetzt würde.“ Das Gericht weist die Forderung auf Zahlung von 30 Millionen Euro zu.

Ergebnis

Das Ergebnis überrascht nicht. Corona ist keine höhere Gewalt. Denn Corona behindert in den meisten Fällen nicht die Leistung an sich, beispielsweise das Bereitstellen eines Geschäftsgebäudes oder einer Bezahlung. Allerdings können unvorhergesehene Umstände vorliegen. Wenn man diese geltend machen möchte, muss man seine Forderung fundiert untermauern. Ferner sollte man sich bewusst machen, dass nicht jeder ungewünschte Effekt der Corona-Krise auf die andere Partei abgewälzt werden kann. Was auch logisch ist, denn die andere Partei wird durch Corona genauso getroffen.

Wir werden sehen, was uns die Rechtsprechung in den kommenden Monaten lehrt.

Kristina Adam