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Landgüter

In den Niederlanden liegen viele Landgüter, oft mit historischem Charakter. Sowohl die Landgüter, die seit vielen Jahren in Familienbesitz sind, als auch die jüngeren Landgüter tragen zur natürlichen Landschaft in unserem Land bei.

In den Niederlanden liegen viele Landgüter, oft mit historischem Charakter. Sowohl die Landgüter, die seit vielen Jahren in Familienbesitz sind, als auch die jüngeren Landgüter tragen zur natürlichen Landschaft in unserem Land bei.

Unsere Spezialisten beraten Sie zu allen rechtlichen Aspekten, die für Landguteigentümer wichtig sein können. Darunter fallen beispielsweise die folgenden Aspekte:

Natuurschoonwet 1928
Das Gesetz Natuurschoonwet 1928 hat die Vermeidung der Aufspaltung von Eigentum und der Schädigung oder Zerstörung von Landgütern zum Ziel. Dieses Ziel soll dadurch erreicht werden, dass Eigentümern von Landgütern steuerliche Vorteile im Tausch mit der Instandhaltung der Landgüter geboten werden.

Diese steuerlichen Vorteile gelten nur für Landgüter, die bestimmte Bedingungen erfüllen und außerdem entsprechend klassifiziert sind. Steuerliche Möglichkeiten gibt es im Bereich der Einkommenssteuer, Grunderwerbssteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer, Körperschaftssteuer und der Immobiliensteuer. Diese steuerlichen Möglichkeiten unterliegen jedoch bestimmten Bedingungen. Wir beraten Sie gerne zu den steuerlichen Vorteilen, aber auch im Hinblick auf die Folgen eines Verstoßes gegen die damit verbundenen Bedingungen.

Übertragung von Landgütern
Bei dem An- oder Verkauf eines Landgutes sind klare und optimale Absprachen äußerst wichtig, um unerwünschte (steuerliche) Konsequenzen zu vermeiden. Viele Landguteigentümer schließen langfristige Verträge mit Dritten, einschließlich Behörden. Mit gesetzlichen Vorschriften und Subventionen können allerdings Bedingungen einhergehen, die zum Zeitpunkt der Übertragung noch nicht ausgearbeitet sind. Welche Rechte und Pflichten gehen gegebenenfalls von Rechts wegen auf den Käufer über? Welche Lasten und Beschränkungen gibt es? Welche steuerrechtlichen Forderungen belasten das Landgut und wer haftet dafür?

Sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sind eindeutige Absprachen essentiell. Wir sind Ihnen dabei gerne behilflich.

Raumplanung und -entwicklung
Auf Landgütern gibt es oftmals verschiedenste raumplanerische Entwicklungen. Für das Fortbestehen des Landguts sind diese zum Teil notwendig. Es werden neue Nutzungszwecke geschaffen, um das Landgut zu betreiben oder instand zu halten, sodass in diesem Zusammenhang manchmal vom Bebauungsplan abgewichen oder eine Umgebungsgenehmigung beantragt werden muss.

Neuen Landgütern liegen häufig veraltete Verträge mit Gemeinden zu Grunde. Die Gemeinden sind jedoch oft bereit Landguteigentümern entgegenzukommen, sofern bestimmte Qualitätskriterien erfüllt werden. Auch bestimmte Regelungen, die sich beispielweise auf das genehmigungsfreie Bauen beziehen, können zu solchen Möglichkeiten gehören.

Übergang von Landgütern zu Lebzeiten oder nach dem Ableben
Wir denken mit Ihnen zusammen über die Zukunft Ihres Landguts nach. Inwiefern kann Ihr Familienbesitz geschützt werden? Wie lässt sich eine Aufspaltung Ihres Landguts vermeiden? Wie können Sie die steuerrechtlichen Möglichkeiten optimal nutzen?

Bei dem Übergang von Landgütern mittels Schenkung oder Erbschaft besteht die Möglichkeit, sich in Bezug auf die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer auf die steuerrechtlichen Möglichkeiten des Natuurschoonwet 1928 zu berufen. Für diese Möglichkeiten gelten bestimmte Bedingungen.

Es gibt auch verschiedenste Möglichkeiten, Ihr Testament so zu gestalten, dass die im Natuurschoonwet 1928 genannten Steuervorteile optimal genutzt werden können. Wir beraten Sie gerne in diesen Fragen und sind Ihnen gerne bei der Errichtung einer Schenkungs- oder Teilungsurkunde behilflich.

Gesellschaften und Stiftungen für Landgüter
Die Gründung einer Gesellschaft für Landgüter erfolgt oft, um das Landgut in seiner Gänze und als Familienbesitz instand zu halten. Die Satzung solcher Gesellschaften enthält spezielle Bestimmungen. Darüber hinaus spielt die sogenannte steuerrechtliche Transparenz eine wichtige Rolle.

Im Kreise der Familienmitglieder als Gesellschafter dieser Gesellschaft können Änderungen eintreten. Das Landgut allerdings bleibt in seiner Gänze Eigentum der Gesellschaft. Die Änderungen im Familienkreis der Gesellschafter betreffen die Situationen, die auch bei einer natürlichen Person in ihrer Eigenschaft ls Eigentümer eintreten können beziehungsweise auf sie zutreffen können, wie das Ableben oder eine Insolvenz. In diesen Fällen kann ein Gesellschafter verpflichtet werden, seine Anteile an die Mitgesellschafter zu übertragen, womit der Erhalt des Landgutes als Familienbesitz gefördert wird.

Was aber, wenn Sie keine (direkten) Erben haben oder Ihre Erben kein Interesse an der Instandhaltung des Landgutes haben? Sie könnten dann in Erwägung ziehen, Ihr Landgut in eine Stiftung einzubringen.

Finanzierungen
Die Instandhaltung und Neuentwicklung von Kulturgütern und Landgütern ist mit erheblichem Kostenaufwand verbunden. Für den Erhalt dieser kulturhistorischen Güter ist es deshalb in manchen Fällen interessant und wichtig, dass neue „wirtschaftliche“ Träger gefunden und neue Verdienstmodelle geschaffen werden. Kernpunkt ist immer die Finanzierung. Crowdfunding stellt dabei eine Finanzierungsform dar, die stark zunimmt und für Kultur- und Landgüter interessant sein kann. Außerdem kann eine Finanzierung über Dritte stattfinden, die Teilhaber des Landguts werden, wie Stiftungen, Fonds oder Naturschutzorganisationen. Für all diese alternativen Finanzierungsformen gilt jedoch, dass geprüft werden muss, ob das Finanzrecht, beispielsweise das Finanzaufsichtsrecht („Wet op het financieel toezicht“) Einschränkungen vorgibt. Beispiele dafür können eine Prospektpflicht oder die notwendige Beantragung einer Befreiung bei der Finanzaufsichtsbehörde sein.

Erbpacht
Die Erbpacht stellt für Eigentümer von Kulturgütern eine attraktive Rechtsform dar. Dabei spielt der Erhalt des Charakters des Kulturguts und der natürlichen Landschaft eine wichtige Rolle.

Das Aufsetzen von Erbpachtbedingungen in Bezug auf Landgüter ist dabei echte Maßarbeit. Der Fortbestand des Landguts muss gesichert sein. Außerdem spielen individuelle Faktoren und Wünsche eine Rolle. Darüber hinaus verdient die Finanzierbarkeit und Besteuerung des Erbpachtrechts besondere Aufmerksamkeit.

In manchen Fällen wird die Wahl getroffen, dass kein dingliches Nutzungsrecht sondern ein persönliches Nutzungsrecht in Form von Miete oder als Leihgabe gewährt wird. In dem Fall ist es besonders wichtig, den zwingendrechtlichen gesetzlichen Bestimmungen Aufmerksamkeit zu widmen.

Pacht
Agrarflächen auf Landgütern werden oft verpachtet. Von Pacht sprechen wir, wenn es um einen Vertrag geht, mit dem sich der Verpächter dem Pächter gegenüber verpflichtet, ihm ein Grundstück oder einen Grundstücksteil zur Nutzung, und zwar im Sinne von Landbau (Agrargrund), zu überlassen, und sich der Pächter zu einer Gegenleistung verpflichtet. Bei der Pacht liegt meistens eine zwingendrechtliche Regelung vor, die bei einem Abschluss eines Pachtvertrages berücksichtigt werden muss. Allerdings sind auch andere Formen der Pacht möglich, auf die diese zwingendrechtlichen Bestimmungen keine Anwendung finden. Wir sind Ihnen sowohl beim Aufsetzen von Pachtverträgen als auch bei eventuellen Streitigkeiten bei der für Pachtangelegenheiten zuständigen Kammer des Landgerichts behilflich.

Enteignung
Als Landguteigentümer können Sie es auch mit einer Enteignung zu tun bekommen. Eine Enteignung wird als ein erheblicher Eingriff gewertet und kann Folgen für die Klassifizierung nach dem Natuurschoonwet 1928 haben. Wenn in der Vergangenheit bestimmte steuerrechtliche Möglichkeiten des Natuurschoonwet 1928 in Anspruch genommen wurden, kann eine Enteignung auch zu einer Rückforderung von den Finanzbehörden führen.

Vor einem Gerichtsverfahren muss der Staat den Versuch unternehmen, einvernehmlich eine Einigung zu erzielen. Im Falle einer Enteignung haben Sie nach dem Enteignungsgesetz einen Anspruch auf vollständige Entschädigung, die sich aus Vermögensschäden, Einkommensschäden und zusätzlichen Schäden zusammensetzt. Im Falle eines (bevorstehenden) Enteignungsverfahrens ist zu empfehlen, sich in einem frühen Stadium, also während der Phase, in der Verhandlungen stattfinden, über das Verfahren und die rechtliche Problematik beraten zu lassen. Wir können Sie auch in einem gerichtlichen Enteignungsverfahren vertreten, wenn keine gütliche Einigung erzielt werden sollte.

Kulturgutschutzgesetz und Denkmalschutz
Auf Landgütern existieren meistens auch Denkmäler oder charakteristische Bebauungen. Seit dem 1. Juli 2016 sind die Vorschriften zu Kulturgütern und Denkmälern in dem Kulturgutschutzgesetz festgelegt. Für beispielsweise den Umbau von Denkmälern, aber auch für Restauration und Renovierung, gelten spezielle Vorschriften. Daher ist es im Rahmen geplanter Entwicklungen wichtig, sich optimal über die Möglichkeiten und eventuellen Hindernisse oder Einschränkungen zu informieren.

Subventionen und andere Förderungen
Der Erhalt von historischem Kulturgut wird als Allgemeininteresse qualifiziert. Um dafür zu sorgen, dass dieses Kulturgut in gutem Zustand erhalten bleibt, reicht die reguläre Instandhaltung meist nicht aus. Restaurationen sind oft notwendig. Die damit einhergehenden Kosten liegen dabei oft höher als bei einer Instandhaltung oder Renovierung von nicht geschützten Gebäuden. Daher stehen für Landgüter und zum Schutze von Kulturgütern auch (spezielle) Subventionen und finanzielle Regelungen zur Verfügung. Beispielsweise im Rahmen (der Reparatur) von historischen Außenplätzen, der Restauration von Denkmälern oder des Anlegens neuer Wälder oder Landschaften.

Möchten Sie Näheres zu einem der oben genannten Themen erfahren? Setzen Sie sich bitte mit einem unserer Spezialisten in Verbindung. 

Spezialisten Landgüter

mr. A.M. (Diana) Gunckel

Advocaat
Fachgebiete: Beratung über komplexe Finanzierungen, Sicherheiten und Projektfinanzierung, Verschmelzungen und Übernahmen, Joint Ventures, Neustrukturierungen und Private Equity, Gesetz über die Finanzaufsicht

mr. M.L. (Madlyn) Hoek

Notaranwärter
Fachgebiete: Unternehmensrecht, Recht der juristischen Personen, Verschmelzungen und Spaltungen, Anteilsübertragungen, Betriebsübernahmen, Neustrukturierungen, Gründung von juristischen Personen

mr. C. (Chantal) Kolk

Notaranwärter
Fachgebiete: Immobilienrecht, Sicherheiten, gewerbliche Immobilien, German Desk Immobilienrecht, Naturschutzgesetz 1928, Erbpacht, Erbbaurecht, Agrarrecht
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